Die Richtlinien zur Wohnungsneubauförderung sind auf der Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zu finden:
https://www.berlin.de/sen/bauen/neubau/neubaufoerderung/.
Aber was heißt das, was da zu lesen ist? Die Anwendung der Richtlinien hängt ja von den Daten im Einzelfall ab. Um eine erste Orientierung zu ermöglichen habe ich das grobe Modell angepasst, das schon dem Vorschlag für ein öffentliches Wohnungsbauprogramm im Memorandum 2018 zugrunde lag: 230806_WFB23_plus.ods.
Kleine Gebrauchsanleitung
Die erste Tabelle „Basis+Szenarien WFB 2023“ gibt im oberen Teil die Möglichkeit, in den grau unterlegten Feldern eigene Parameter für die Berechnung zu setzen. Diese Parameter werden dann automatisch in den verschiedenen Szenarien verwendet, um die Vergleichbarkeit zu sichern. Die Szenarien umfassen einerseits die 3 Förderwege der Richtlinie. Dabei verwendet die Tabelle jedes mal die maximal mögliche Förderung. Andererseits habe ich auch die andere Möglichkeit eines Eigenkapitalzuschusses für öffentliche Wohnungsunternehmen durchgerechnet. (Der EK-Zuschuss wird so berechnet, dass die angesetzte Zielmiete erreicht wird.)
Laufzeit und Tilgung
Jedes Szenario hat zwei Varianten. Einmal als Tilgungsdarlehen mit einem festen Tilgungssatz, aber variabler Belastung pro Jahr. Und dann als Annuitätendarlehen mit einer festen finanziellen Belastung aber variablem Tilgungsanteil. Die Annuitäten sind so angesetzt, dass die Kredite nach 30 Jahren Laufzeit getilgt sind. Erst dieser Vergleich macht eine realistische Einschätzung der wirtschaftlichen Situation möglich, denn eine Restschuld nach Ende des Förderzeitraums müssen die Eigentümer zu Marktkonditionen refinanzieren. Schließlich ergänzen Tilgungspläne über 30 Jahre für die zwei Varianten des Förderweges 1 und das Modell der Eigenkapitalzuführung das Ergebnis.
Realistische Parameter wählen!
Wirtschaftliche Berechnungen sind nicht dazu da, Menschen glücklich zu machen. Sie sind dazu da, Verhältnisse realistisch einzuschätzen. Eine Sollmiete von 7 Euro ist bei Baukosten von 4.000 Euro pro Quadratmeter nicht kostendeckend. Da hilft es auch nichts, wenn man noch komplizierter rechnet. Ein entscheidender Vorteil eines öffentlichen Wohnungsbauprogramms wäre der Aufbau entsprechender Kapazitäten, mit denen die öffentlichen Wohnungsunternehmen gut und günstig bauen können. Die kurzsichtige Fixierung des Senates auf das Fördermodell steht dem entgegen.
